移轉稅--土地增值稅
簡介
土地增值稅是針對土地所有權人之土地，於移轉時因自然漲價所課徵的稅。
納稅義務人及課徵範圍
1.土地為有償移轉時:原所有權人--指移轉時取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。
2.土地為無償移轉時: 取得所有權人---指移轉時，取得所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。
3.土地設定典權時: 出典人--根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。
4.信託土地有償移轉或設定典權時: 受託人--根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。
5.信託土地歸屬時: 歸屬權利人--受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。
申報期限
土地所有權移轉或設定典權時，雙方當事人應在訂定契約之日起30日內，向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值，如逾期申報，則以地方稅稽徵機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。
稅率及計算公式
A.漲價總數額計算
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值（或原規定地價）乘以物價指數，如有土地改良費用，亦應一併減除。
(一)申報移轉現值：可用下列 2 種價格擇一為申報移轉現值。
1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。
2.公告土地現值：為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。
(二)前次移轉現值或原規定地價
1.即該筆土地前一次移轉時向地方稅稽徵機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地稅法規定辦理之第一次規定地價地價為準。
2.經共有物分割後的土地其前次移轉現值原則上係以地政機關改算後的前次移轉現值為核稅依據，惟如係利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅的土地，或以高報移轉現值取得土地後，取巧安排形成共有關係，經分割後再移轉應稅土地者，無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義，依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定，該土地於分割後再移轉時，應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅。
另如經查明係重劃後始辦理共有土地分割者，其於分割後移轉依上揭規定核稅時，准依土地稅法第39條第4 項規定減徵土地增值稅，其實際支付之重劃費用及增繳地價稅，並得依同法第31條第1 項第2款及第3項規定扣減漲價總數額及抵繳土地增值稅。
3.前次移轉現值或原規定地價，原則上係按申報移轉現值收件當時已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整之。但非以收件日之公告土地 現值為移轉現值之案件，即以申報書所載立契日（拍賣案件以拍定日）之最近臺灣地區消費者物價總指數調整之。
(三)土地改良費用有下列幾項
1.改良土地費用。
2.已繳納之工程受益費。
3.土地重劃費用。
4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。
B.稅率及應納稅額的計算，一般用地稅率(3種級距)
第一級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）未達百分之一百者】×稅率（20%）
第二級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率(30%)－[(30%－20%)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A）
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10
持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A為0.08
持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A為0.07
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06
第三級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值（按臺灣地區消費者物價總指數調整後）在百分之二百以上者】×【稅率(40%)－[(40%－20%)×減徵率]】－累進差額（按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B）
註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30
持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24
持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21
持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18
備註：
a:土地漲價總數額
b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)
C.列土地移轉時，可以免徵或不課徵土地增值稅
(一)免徵
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地。
2.因繼承而移轉之土地。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
4.被徵收之土地。
5.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
6.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
(二)不課徵
1.配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。
2.作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
節稅園地
節稅秘訣1：
一生一次優惠稅率10%
(1)土地所有權人出售前1年內未曾供營業或出租之住宅 用地，地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
(2)都市土地面積未超過3公畝(約90.75坪)或非都市土地積未超過7公畝(約211.75坪)部份。
(3)限一生一次。
(4)自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％。
(5)如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自用住宅條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐機關申報土地增值稅，在都市土地3公畝或非都市土地7公畝範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。
節稅秘訣2：
一生一屋優惠稅率10%
土地所有權人在享受過一生一次自用住宅優惠稅率後，再出售其自用住宅用地，符合一定條件下，可適用「一生一屋」再次享受優惠稅率課徵土地增值稅，其適用條件為：
(1)出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
(2)出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋。
(3)出售前持有該土地6年以上。
(4)土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前， 在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
(5)出售前5年內，無供營業使用或出租。
節稅秘訣3：
重購退稅
(1)出售或新購土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
(2)出售土地於出售前1年內，無出租或供營業使用。重購地都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
(3)2年內重購土地(先買後賣或先賣後買均適用)。
(4)新購土地地價大於原出售土地地價減土地增值稅之差額，可申請退稅。
(5)原出售及重購土地所有權人屬同一人。
(6)如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。
(7)重購土地5年內再行移轉或改變用途者，需補繳原退還稅款。
